Mieten oder Kaufen: Wohnen in der Schweiz
Die Schweiz ist eines der europäischen Länder mit dem niedrigsten Anteil an Wohneigentümern: Die meisten Menschen wohnen zur Miete, und nicht nur aus Notwendigkeit. Die Wahl zwischen Mieten und Kaufen folgt hier nicht derselben Logik wie in anderen Märkten: Die Regeln zur Finanzierung, die Besteuerung des Eigentums und die Kostenstruktur machen den Kauf weniger selbstverständlich vorteilhaft, als man meint. Vor der Entscheidung gilt es zu verstehen, wie die beiden Wege wirklich funktionieren.
Mieten: Flexibilität und klare Regeln
Der Mietmarkt ist gross und durch das Obligationenrecht geregelt. Einige Punkte, die man kennen sollte:
- Die Kaution wird zu Beginn verlangt und entspricht in der Regel mehreren Monatsmieten; sie ist auf ein Sperrkonto auf den Namen des Mieters zu hinterlegen.
- Die Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, manchmal Unterhalt) werden oft getrennt vom Nettomietzins abgerechnet.
- Die Kündigung folgt genauen Fristen und Terminen, mit Schutzbestimmungen sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter.
Die Miete bietet Flexibilität: Die Gegend oder Stadt zu wechseln ist relativ einfach, ein nicht zu unterschätzender Vorteil für alle, die gerade erst zugezogen sind und das Gebiet noch nicht gut kennen.
Kaufen: wie viel Eigenkapital wirklich nötig ist
Der Kauf in der Schweiz hat eine bedeutende Eintrittshürde: das Eigenkapital. Die Finanzierungsregeln verlangen, dass ein Anteil des Preises mit eigenen Mitteln gedeckt wird, und ein Teil davon muss aus tatsächlichem Sparen stammen und nicht nur aus der 2. Säule. In der Praxis braucht es bereits bei der Unterzeichnung beträchtliche Summen.
Die zweite Säule (BVG, berufliche Vorsorge) kann innerhalb gewisser Grenzen zur Finanzierung des selbstbewohnten Eigenheims genutzt werden: durch Vorbezug oder Verpfändung. Es ist ein nützlicher Hebel, doch er schmälert die künftige Vorsorge und ist sorgfältig abzuwägen.
Die Hypothek und die Amortisation
Die Schweizer Hypothek hat eine besondere Logik. Oft ist sie in zwei Teile geteilt: einen, der innert eines gewissen Zeithorizonts zurückzuzahlen ist (bis zu einer vorsichtigen Verschuldungsschwelle), und einen, der lange bestehen bleiben kann. Diese schrittweise Rückzahlung nennt man Amortisation und kann sein:
- direkt, indem die Schuld fortlaufend verringert wird;
- indirekt, durch Einzahlungen in eine Vorsorgesäule (3. Säule), die später einen Teil der Schuld tilgt, mit steuerlichen Vorteilen.
Ein oft angewandter Grundsatz der Vorsicht ist, dass die Gesamtkosten des Eigenheims (theoretische Zinsen, Amortisation, Unterhalt) einen angemessenen Anteil des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die Berechnung stützt sich auf einen theoretischen Zinssatz, der höher ist als der aktuelle, gerade um künftigen Erhöhungen standzuhalten.
Der Eigenmietwert: der überraschende Posten
Ein Aspekt, der Zugezogene aus dem Ausland verblüfft, ist der Eigenmietwert: Der Eigentümer, der sein eigenes Haus bewohnt, muss als steuerbares Einkommen einen fiktiven Wert deklarieren, so als würde er es an sich selbst vermieten. Im Gegenzug kann er Hypothekarzinsen und gewisse Unterhaltskosten abziehen. Der steuerliche Nettoeffekt ist von Fall zu Fall zu berechnen und verändert die tatsächliche Vorteilhaftigkeit des Kaufs erheblich.
Wie entscheiden
Es gibt keine für alle gültige Antwort. Einige Fragen leiten die Wahl:
- Habe ich das nötige Eigenkapital, ohne jede Reserve auszuschöpfen?
- Wie lange bleibe ich in dieser Gegend? Der Kauf ergibt Sinn über lange Horizonte, angesichts der Transaktionskosten.
- Wie verändert sich meine Vorsorge, wenn ich die 2. Säule nutze?
- Wie hoch ist die tatsächliche steuerliche Auswirkung unter Berücksichtigung von Eigenmietwert und Abzügen?
Die Miete belohnt Flexibilität und Einfachheit; der Kauf belohnt Stabilität und lange Horizonte, verlangt aber Kapital und eine sorgfältige steuerliche und vorsorgliche Planung.
Eine Unterstützung, um mit den richtigen Zahlen zu entscheiden
Die Entscheidung zwischen Miete und Kauf berührt Vorsorge, Steuern und Vermögen zugleich: Sie getrennt zu beurteilen führt zu falschen Schlüssen. SIH ONE begleitet Privatpersonen und Familien bei der mit dem Wohnen verbundenen Vermögens- und Vorsorgeplanung. Erfahren Sie mehr mit unserer Abteilung für Personen und private Vermögen.