Die kommunale Liegenschaftssteuer
Wer in der Schweiz eine Liegenschaft besitzt, kann neben den ordentlichen Steuern auf Einkommen und Vermögen auf eine spezifische Abgabe stossen: die Liegenschaftssteuer, die auf kommunaler oder kantonaler Ebene erhoben wird. Es gibt sie nicht überall und sie funktioniert nicht überall gleich, aber wo sie vorgesehen ist, wirkt sie sich auf die Kosten des Haltens einer Liegenschaft aus. Zu verstehen, wie sie berechnet wird und wer sie zahlt, hilft, Überraschungen zu vermeiden.
Was die Liegenschaftssteuer ist
Die Liegenschaftssteuer ist eine Abgabe, die das Eigentum an einer Liegenschaft als solches trifft, unabhängig vom Ertrag, den die Liegenschaft abwirft. Es ist eine Objektsteuer (Realsteuer): Sie richtet sich nach dem Gut, nicht nach der persönlichen Situation des Eigentümers. Deshalb unterscheidet sie sich von den ordentlichen Steuern, die das gesamte Einkommen und Vermögen der Person besteuern.
Das charakteristische Merkmal ist, dass sie in der Regel auf dem Bruttowert der Liegenschaft berechnet wird, ohne Abzug der darauf lastenden Hypothekarschulden. Das unterscheidet sie von der Vermögenssteuer, bei der die Schulden abgezogen werden: Bei der Liegenschaftssteuer zahlt, wer mit einer hohen Hypothek gekauft hat, gleichwohl auf dem vollen Wert des Guts.
Wo sie zur Anwendung kommt
Hier gilt die altbekannte schweizerische Vorbemerkung: Die Materie ist kantonal. Die Liegenschaftssteuer ist nicht auf dem gesamten Gebiet harmonisiert: Einige Kantone sehen sie vor, andere nicht; in gewissen Fällen wird sie von der Gemeinde erhoben, in anderen vom Kanton. Auch die Bezeichnung und die Modalitäten ändern sich.
Die praktische Folge ist, dass man nicht verallgemeinern kann: Dass eine Liegenschaft in einem Kanton dieser Steuer unterliegt, sagt nichts über eine Liegenschaft in einem anderen Kanton aus. Vor einem Kauf oder der Beurteilung der Haltekosten ist das Regime des konkreten Gebiets, in dem die Liegenschaft liegt, zu prüfen.
Wie sie berechnet wird
Wo sie vorgesehen ist, folgt die Steuer in der Regel dieser Logik:
- Bemessungsgrundlage: der zu steuerlichen Zwecken bestimmte Wert der Liegenschaft (der von der Behörde zugewiesene amtliche Wert / Schätzwert), in der Regel brutto genommen, ohne Abzug der Schulden.
- Steuersatz: im Allgemeinen in Promille (Tausendstel) des steuerbaren Werts ausgedrückt. Es handelt sich typischerweise um in Prozent gemessen bescheidene Sätze, die jedoch auf den gesamten Wert des Guts angewendet werden.
Die Steuer ist somit wertproportional: Je höher der Steuerwert, desto grösser der geschuldete Betrag. Da sie jedes Jahr erhoben wird, ist sie zu den wiederkehrenden Kosten des Haltens zu zählen, neben Unterhalt, Versicherungen und Hypothekarzinsen.
Wer sie zahlt
Steuerpflichtig ist der Eigentümer der Liegenschaft — natürliche oder juristische Person — in der Regel nach der Situation an einem bestimmten Stichtag. Einige zu beachtende Punkte:
- Liegenschaften von Gesellschaften: Auch juristische Personen, die Liegenschaften besitzen, können ihr unterliegen, wo die Steuer vorgesehen ist.
- Prinzip des Liegenschaftsorts: Die Steuer knüpft an den Ort an, wo sich das Gut befindet, nicht an den Wohnsitz des Eigentümers. Wer andernorts wohnt, aber eine Liegenschaft in einem Kanton besitzt, der die Steuer anwendet, schuldet sie gleichwohl diesem Gebiet.
- Handänderungen im Laufe des Jahres: Beim Eigentumsübergang folgt die Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer den lokalen Regeln und den vertraglichen Vereinbarungen.
Nicht zu verwechseln
Die Liegenschaftssteuer ist von anderen Abgaben rund um Liegenschaften klar zu trennen:
- Die Grundstückgewinnsteuer, die den beim Verkauf erzielten Gewinn trifft, nicht den Besitz.
- Die Handänderungs-/Registrierungsabgaben, die im Zeitpunkt des Kaufs geschuldet sind.
- Der Eigenmietwert, der die Einkommensbesteuerung derjenigen betrifft, die eine Liegenschaft im eigenen Eigentum bewohnen.
Das sind unterschiedliche Ebenen: Die Liegenschaftssteuer ist diejenige, die man, wo vorgesehen, allein aufgrund der Tatsache zahlt, Eigentümer zu sein, Jahr für Jahr.
Kurz gefasst
- Es ist eine Objektsteuer (Realsteuer) auf dem Eigentum, in der Regel auf dem Bruttowert des Guts berechnet.
- Es gibt sie nicht überall: Sie hängt vom Kanton und mitunter von der Gemeinde ab.
- Sie knüpft an den Ort der Liegenschaft an, nicht an den Wohnsitz des Eigentümers.
- Sie ist zu den wiederkehrenden Kosten des Haltens zu zählen, getrennt von der Grundstückgewinnsteuer.
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