MWST und Immobilien: wann sich die Option lohnt

In der Schweizer Immobilienwelt spielt die MWST eine kontraintuitive Rolle: Die allgemeine Regel ist, dass Vermietung und Verkauf von Immobilien von der Steuer ausgenommen sind. Das wirkt wie ein Vorteil, ist es aber nicht immer: Wer keine MWST verrechnet, kann auch die auf den Kosten bezahlte Steuer nicht zurückholen. Deshalb gewährt das Gesetz die Möglichkeit, freiwillig für die Versteuerung zu optieren. Zu wissen, wann man die Option ausübt, kann bei den Kosten eines Immobilienprojekts einen erheblichen Unterschied machen.

Die Regel: Immobilientransaktionen ausgenommen

Grundsätzlich sind das Zur-Verfügung-Stellen von Immobilien (Vermietung, Verpachtung) und deren Kauf und Verkauf von der MWST ausgenommene Operationen. Wer ein Büro vermietet oder eine Halle verkauft, belastet dem Mieter oder Käufer in der Regel die 8,1% nicht.

Die Kehrseite ist der Vorsteuerabzug: Wer nur ausgenommene Operationen tätigt, hat kein Recht, die MWST abzuziehen, die er auf Bau, Umbau, Unterhalt und Dienstleistungen bezahlt hat. Diese Steuer wird zu einem reinen Kostenblock. Bei einem grösseren Bauprojekt ist das eine alles andere als vernachlässigbare Summe.

Die Option: steuerbar machen, was ausgenommen wäre

Um diesen Kreis zu durchbrechen, erlaubt das Gesetz, für die Versteuerung der Immobilienleistungen zu optieren. In der Praxis wählt man freiwillig, die Vermietung oder den Verkauf der MWST zu unterstellen, und weist die Steuer transparent aus. Im Gegenzug gewinnt man das Recht zurück, die Vorsteuer auf den damit verbundenen Kosten abzuziehen.

Die Option hat jedoch eine grundlegende Schranke: Es ist nicht möglich zu optieren, wenn die Immobilie ausschliesslich privaten Wohnzwecken dient. Eine an eine Familie als Wohnsitz vermietete Wohnung kann nicht unterstellt werden; ein an ein Unternehmen vermieteter Geschäftsraum schon. Die Option lebt daher vor allem in der Welt der Geschäfts- und gemischt genutzten Immobilien.

Wann sich die Option lohnt

Die Option ist vor allem in diesen Situationen sinnvoll:

• Der Mieter ist ein MWST-pflichtiges Unternehmen, das seinerseits die Steuer abziehen kann: Für ihn ist die MWST auf der Miete neutral, während sich für Sie der Vorsteuerabzug auf den Kosten öffnet.
• Es laufen erhebliche Investitionen (Bau, umfassender Umbau): Die 8,1% auf den Arbeiten zurückzuholen verbessert die Rentabilität des Projekts spürbar.
• Sie möchten Kohärenz wahren bei einer vollständig an unternehmerische Subjekte vermieteten Geschäftsimmobilie.

Es lohnt sich hingegen nicht, wenn der Mieter eine Privatperson oder eine Körperschaft ist, die die MWST nicht abziehen kann: In diesem Fall wird die Steuer auf der Miete für ihn zu reinen Kosten, und die Option verschlechtert seine Position — mit offensichtlichen Folgen für die Wettbewerbsfähigkeit des Mietzinses.

Gemischte Nutzung und Korrekturen

Viele Gebäude haben eine gemischte Nutzung: ein steuerbarer gewerblicher Teil, ein ausgenommener Wohnteil. In diesen Fällen ist der Vorsteuerabzug im Verhältnis zur Nutzung aufzuteilen, nach objektiven Kriterien (etwa den Flächen). Und wenn sich die Zweckbestimmung der Immobilie im Lauf der Zeit ändert — ein zunächst mit Option vermieteter Raum, der dann zu Wohnzwecken bestimmt wird — greifen die Regeln zur Einlageentsteuerung oder zum Eigenverbrauch, die verlangen können, die zuvor abgezogene Vorsteuer ganz oder teilweise zurückzuerstatten. Diese Mechanismen begleiten das Leben der Immobilie über mehrere Jahre.

Häufige Fehler

• Auf die Option verzichten und den MWST-Rückholanspruch auf einer grossen Baustelle verlieren.
• Gegenüber privaten Mietern optieren und ihnen unnötige Kosten aufbürden.
• Die Aufteilung bei gemischt genutzten Immobilien vernachlässigen.
• Die fälligen Korrekturen vergessen, wenn sich die Zweckbestimmung ändert.

Zusammengefasst

• Vermietung und Verkauf von Immobilien sind in der Regel von der MWST ausgenommen.
• Die Ausnahme verhindert den Vorsteuerabzug auf den Kosten.
• Die Option macht die Operation steuerbar und eröffnet den Abzugsanspruch neu.
• Für ausschliesslich privat bewohnte Immobilien kann nicht optiert werden.
• Die Option lohnt sich bei unternehmerischen Mietern und starken Investitionen.

Wie wir Ihnen helfen

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