Immobilien im Ausland: Deklaration und Steuern
Wer in der Schweiz wohnt und ein Haus in Italien, eine Ferienwohnung am Meer im Ausland oder ein Grundstück jenseits der Grenze besitzt, steht oft vor einer Frage: Muss das deklariert werden? Die Antwort lautet fast immer ja. Doch Deklarieren bedeutet nicht zwangsläufig, in der Schweiz Steuern auf dieses Gut zu zahlen. Der Mechanismus ist besonders und lohnt das Verständnis, denn die Unterlassung ist keine Option, während die Doppelbesteuerung in der Regel vermieden wird.
Das Prinzip: weltweites Einkommen und Vermögen
Eine Person mit Steuerdomizil in der Schweiz ist grundsätzlich auf ihr gesamtes Einkommen und Vermögen steuerpflichtig, wo immer es erzielt wird. Dazu gehören die im Ausland gelegenen Immobilien: sowohl ihr Wert (Vermögenssteuer) als auch das Einkommen, das sie erzeugen — tatsächlicher Mietzins oder Eigenmietwert der zur Verfügung stehenden Immobilie.
Bis hierhin schiene es eine Doppelbesteuerung, da die Immobilie bereits im Belegenheitsstaat besteuert wird. Doch hier greift die Schweizer Regel.
Die Befreiung mit Progressionsvorbehalt
Für Immobilien im Ausland wendet das Schweizer Steuerrecht in der Regel die Befreiung an: Wert und Einkommen der ausländischen Immobilie werden in der Schweiz nicht besteuert. Die Besteuerungshoheit über die Immobilie liegt beim Staat, in dem sie gelegen ist.
Es gibt jedoch eine entscheidende Präzisierung: Die Befreiung erfolgt mit Progressionsvorbehalt. Das bedeutet, dass Wert und Einkommen der ausländischen Immobilie, obwohl nicht besteuert, zur Bestimmung des Satzes berücksichtigt werden, der auf das übrige in der Schweiz steuerbare Einkommen und Vermögen anwendbar ist.
In der Praxis:
- Die ausländische Immobilie erhöht die Schweizer Bemessungsgrundlage nicht.
- Aber sie treibt den Satz hinauf, mit dem die übrigen Schweizer Einkünfte und das übrige Vermögen besteuert werden, angesichts des progressiven Charakters der Steuern.
Deshalb muss sie dennoch deklariert werden: Ohne Angabe von Wert und Einkommen kann die Behörde den Satz nicht korrekt berechnen.
Was in der Steuererklärung anzugeben ist
In der Steuererklärung sind anzugeben:
- Der Wert der Immobilie, nach den vom Kanton verlangten Bewertungskriterien.
- Das Einkommen: der erhaltene Mietzins, wenn sie vermietet ist, oder der Eigenmietwert, wenn sie dem Eigentümer zur Verfügung steht.
- Die zugehörigen Aufwendungen: Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten, die nach den Regeln der Ausscheidung zwischen der Schweiz und dem Ausland in die Berechnung einfliessen.
- Allfällige Hypothekarschulden, die ebenfalls einer proportionalen Ausscheidung folgen.
Auch ein nicht vermietetes Zweitobjekt erzeugt somit über den Eigenmietwert zu deklarierende Elemente.
Der Irrtum zu glauben, «es ist ja im Ausland»
Die verbreitete Vorstellung, eine Immobilie ausserhalb der Schweiz bleibe ausserhalb des Schweizer Steuerradars, ist gefährlich. Mit dem automatischen Informationsaustausch und der wachsenden Zusammenarbeit zwischen den Steuerverwaltungen hat die Transparenz über grenzüberschreitende Vermögen deutlich zugenommen. Die unterlassene Deklaration setzt Nachsteuern, Zinsen und Bussen aus und erschwert zudem allfällige Regularisierungsverfahren.
Korrekt zu deklarieren ist im Gegenteil auf das Gut selbst fast immer steuerlich neutral oder vorteilhaft, angesichts des Befreiungsmechanismus: Es gibt keinen wirklichen wirtschaftlichen Grund, es zu verbergen, nur ein Risiko.
Die Koordination mit dem ausländischen Staat
Zu bewältigen bleiben die Pflichten im Belegenheitsstaat der Immobilie, der das Gut nach seinen eigenen Regeln besteuert: lokale Immobiliensteuern, Besteuerung der Mieteinkünfte, allfällige Steuern auf Wertzuwachs im Verkaufsfall. Die Doppelbesteuerungsabkommen teilen die Zuständigkeit zwischen den beiden Ländern auf und weisen in der Regel dem Belegenheitsstaat das Recht zu, die Immobilie zu besteuern.
Wer Immobilien in mehreren Ländern besitzt, muss daher an zwei Fronten zugleich denken: die korrekte Deklaration in der Schweiz und die lokalen Pflichten. Ein häufiger Fehler besteht darin, die eine zu pflegen und die andere zu vernachlässigen.
Ein Thema, das methodisch zu handhaben ist
Ausländische Immobilien, die Ausscheidung von Einkünften und Schulden, der Progressionsvorbehalt und die Pflichten im ausländischen Staat machen die Materie technischer, als sie scheint. Die korrekte Deklaration schützt vor Beanstandungen und vermeidet oft, durch Fehler bei der Berechnung der Ausscheidung mehr als geschuldet zu zahlen.
Wie wir Ihnen helfen
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