Immobilien: privat oder über eine Gesellschaft halten
Der Kauf einer Immobilie ist fast immer auch eine steuerliche Entscheidung, nicht nur eine vermögensbezogene. Die wiederkehrende Frage lautet: Lohnt es sich, sie privat zu halten oder sie einer Gesellschaft zu übertragen (typischerweise einer AG oder einer Immobilien-GmbH)? Es gibt keine für alle gültige Antwort. Es hängt vom Zweck (Eigennutzung oder Ertrag), vom Zeithorizont, von der Zahl der Immobilien und von den Nachfolgezielen ab. Betrachten wir die realen Bedingungen des Vergleichs.
Das private Halten: wie es besteuert wird
Wer eine Immobilie privat besitzt, unterliegt drei Hauptsteuern:
- die Immobilie fliesst in das Vermögen ein und trägt zur kantonalen Vermögenssteuer bei;
- die Erträge sind als Einkommen steuerbar: die Mietzinsen für vermietete Immobilien, der Eigenmietwert (Eigenmietwert) für die selbstgenutzte Wohnung;
- beim Verkauf wird ein allfälliger Wertzuwachs von der Grundstückgewinnsteuer (Grundstückgewinnsteuer) erfasst, einer kantonalen Zuständigkeit, mit Sätzen, die typischerweise mit zunehmender Besitzdauer sinken.
Im Gegenzug lassen sich die Schuldzinsen auf den Hypothekarschulden und die Unterhaltskosten der Immobilie abziehen. Bei der Eigennutzung ist die Logik des Eigenmietwerts eine Schweizer Besonderheit: Man wird auf ein fiktives Einkommen besteuert, als ob man sich die Wohnung selbst vermieten würde.
Das Halten über eine Gesellschaft
Die Übertragung der Immobilie an eine Gesellschaft verändert das Schema. Die Immobilie ist ein Aktivum der Gesellschaft; die Mietzinsen sind Gesellschaftserträge, die Aufwendungen und Abschreibungen sind Kosten. Die Gesellschaft zahlt die Gewinnsteuer und die Kapitalsteuer. Bis hierhin kann die Belastung des laufenden Immobiliengewinns oft moderat ausfallen.
Der eigentliche Knoten ist die wirtschaftliche Doppelbesteuerung, typisch für juristische Personen: Der Gewinn wird ein erstes Mal auf Ebene der Gesellschaft besteuert; wird er dem Gesellschafter als Dividende ausgeschüttet, wird er ein zweites Mal auf Ebene der natürlichen Person besteuert (mit der für qualifizierte Beteiligungen vorgesehenen Milderung). Der Ertrag der Immobilie durchläuft somit zwei Stufen, um in die Tasche des Eigentümers zu gelangen. Zu berücksichtigen ist zudem die Verrechnungssteuer von 35 % (Verrechnungssteuer) auf Dividenden, rückforderbar, aber mit Liquiditätswirkung.
Der Vergleich auf den entscheidenden Punkten
Selbstgenutzte Immobilie
Für das Haus, in dem man wohnt, ist das private Halten fast immer die natürliche Wahl: Man vermeidet die Doppelbesteuerung, und es ergibt keinen Sinn, eine Gesellschaft dazwischenzuschalten, um darin zu wohnen. Die Gesellschaft würde zwingen, sich selbst einen Mietzins zu zahlen oder einen Nutzungswert zu verwalten, was alles ohne Vorteile verkompliziert.
Ertragsimmobilien und Portfolios
Wenn die Immobilien mehr als eine sind und der Vermietung dienen, kann eine Gesellschaft sinnvoll sein: Sie erlaubt Abschreibungen, trennt das Risiko vom persönlichen Vermögen und erleichtert den Eintritt mehrerer Gesellschafter sowie die Übertragung der Anteile. Doch der Vorteil ist stets gegen die Doppelbesteuerung auf Dividenden und die Strukturkosten abzuwägen.
Nachfolge und Übertragung
Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen ist oft einfacher und gradueller als die Aufteilung des Eigentums an einer Immobilie unter mehreren Erben. Eine Gesellschaftsstruktur kann daher die Nachfolgeplanung eines Immobilienportfolios erleichtern und unhandhabbare Miteigentumsverhältnisse vermeiden.
Achtung beim gewerbsmässigen Immobilienhandel
Wer systematisch Immobilien kauft und verkauft, riskiert, vom Fiskus als gewerbsmässiger Immobilienhändler eingestuft zu werden. In diesem Fall sind die Gewinne keine einfachen privaten Kapitalgewinne mehr, sondern Einkommen aus Erwerbstätigkeit, das der Einkommenssteuer und den AHV-Beiträgen (staatliche Altersvorsorge) unterliegt. Es ist eine Umqualifizierung, die die Rechnung radikal verändert, und einer der Gründe, weshalb die Wahl der Haltform mit Blick auf die tatsächliche Tätigkeit zu treffen ist, nicht nur auf den einzelnen Kauf.
Die Kosten, es sich später anders zu überlegen
Eine Immobilie vom Privatvermögen in die Gesellschaft zu übertragen (oder umgekehrt) ist nicht neutral: Sie löst die Grundstückgewinnsteuer und, in verschiedenen Kantonen, Handänderungssteuern aus. Deshalb ist die Entscheidung von Anfang an zu treffen, mit einer langfristigen Projektion: eine spätere Korrektur hat oft hohe steuerliche Kosten.
Wie wir bei SIH ONE arbeiten
Wir vergleichen die beiden Szenarien anhand der konkreten Zahlen des Falls: Nutzung der Immobilie, erwartete Erträge, Horizont, Nachfolgeziele und Risiko der Einstufung als gewerbsmässiger Händler. Daraus leiten wir die effizienteste Haltform ab und übernehmen, falls der gesellschaftliche Weg nötig ist, deren Gründung und Verwaltung.
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